二套，选卖掉置换还是以租养贷？ | 立问立答NO.27

一周两期《立问立答》，每周二、四，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

---

摇号热门·楼盘短评

▶佳源·西溪印象

▷项目地址：余杭区常二路与方桥路交叉口

▷开盘信息：64套叠墅，主力户型108-157㎡

▷均价36757元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：机场快线阿里巴巴站约1.4km

短评：最低总价400万不到，主力户型500-600万元的叠墅，最吸引人的是，到淘宝城的实际步行距离只有500米左右。叠墅面宽全部7.8米以上，我自己看了都想买！

▶滨江·御江南

▷项目地址：萧山区金鸡路与萧杭路交叉口

▷开盘信息：高层76套，主力户型89、128㎡；排屋2套，主力户型199㎡

▷均价高层33551元/㎡，含4000元/㎡精装修；排屋53853元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：5号线金鸡路站约700米

短评：御江南最后的76套高层了。萧山市中心的位置，再加上滨江品牌，之前的中签率都不高。但确确实实是一个值得拼一把运气的项目。

▶滨江新希望·锦粼府

▷项目地址：萧山区建设一路与通惠路交叉口

▷开盘信息：180套，主力户型89-126㎡

▷均价高层28000元/㎡，洋房32650元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：7号线耕文路站约1.4km

短评：毛坯交付意味着更低的总价门槛，是目前市北在售项目中价格较为实惠的一个。118㎡户型采用“四叶草”设计，很有亮点。

---

精选提问·立问立答

Question 1

﹝菁﹞提问：首付40万还有可能再杭州买到房吗？推荐公寓还是住宅？

答：再来区分一下公寓和酒店式公寓的概念吧。其实公寓最开始就是指的高层住宅，后来酒店式公寓概念出来后，又把这两个概念混淆了。

公寓是一种建筑形态，和用地属性其实没有关系。土地出让的时候，我们最常见到的其实就是三种：住宅地块，商业地块，部分商业、部分住宅的商住两用地块。

一般市面上你买到的40年产权的，建在商业地块上的，无法落户的，一般情况被叫做酒店式公寓。

如果还没有买住宅，一般不建议把钱花在公寓上。

40万首付在杭州确实有点难，只能考虑富阳的东洲、银湖一带。建议加一点预算，天都城应该还有机会。

Question 2

﹝丫丫﹞提问：小王子，求问，女生刚需，首付预算50万，工作在城西银泰附近，现在再看大关二手小户型，优势是能够马上入住，生活便利，学区口碑也比较好。新房在预算内的都很偏远，但是居住环境佳并且如果能够选择好的区域的话，或许能有明显增值。求给意见。

答：可以试试天都城的小户型。

滨沁公寓接下来还有2幢，沁源公寓接下去还有1幢，总共还有500套左右的毛坯高层。主力户型90㎡和115㎡，下一批估计会在4月中旬加推，前期均价16000元/㎡左右。

整体来看，天都城自身的商业和教育配套还过得去，将来小区门口就有地铁3号线。将来到城西银泰附近上班也还算方便。

如果摇不到，或者觉得星桥比较偏远的话，那大关老破小，也算是一个过渡期的选择。但是想要有比较明显的增值，大关老破小会难一些。

Question 3

﹝而风也有涯﹞提问：刚工作不久家里就催着买房了，现在在未来科技城工作，但是不知道以后会去哪里。互联网公司也就扎堆在滨江或者未来科技城，目前目标范围北不过浙大紫金港，西不过5号线，滨江那边也可以，不要超过2号线范围。想要交通方便，3.5万以下的140㎡以内的房源。感觉好宽泛啊！

答：是的，确实目标定的太宽泛了，所以你会有无从下手的感觉。其实你现在才刚毕业，应该还没有结婚生子的打算，没有必要直接买140㎡，将来置换可能相对不那么灵活。

你的情况应该会是自住为主的，既然工作预期会在滨江、未来科技城一带，可以有两种操作：

第一，滨江或者未来科技城二选一，找一个距离地铁足够近的楼盘。这样的话，有50%的概率赌中将来工作的区域。即使在另一处工作，有地铁通勤也会相对方便。

第二，折中购买在之江一带。无论是到滨江或者到未来科技城，开车距离相对适中，也有6号线的地铁预期，单价估计也基本符合你的预算。

我个人比较倾向于第一种选择，毕竟折中一下说不定以后两头不讨好。可以考虑现在未来科技城购买一套距离地铁近一些的小户型。这样即使以后要变动到滨江，置换也会更灵活方便一点。

Question 4

﹝1/2﹞提问：小王子，萧山的融信杭州世纪跟拱墅的中城汇，都是500万左右，哪一个产品设计对于未来发展会好一点？

答：中城汇的产品有点在于TOD，对于采取公共交通通勤的人来说，生活舒适度会非常高。

比如蓝天白云，晴空万里，突然暴风雨，即便你没有伞，但如果你住在中城汇，也不会出现无处躲避的尴尬情况。

融信·杭州世纪的产品发力点和中城汇又有所不同，主要亮点是建筑外立面采用的流线形态，以及空间布局里融入的流动性，再加上大师梁志天操刀的室内设计。

如果只考虑产品设计，TOD带来的便捷性将来会在房价上有更明显的体现。毕竟在审美上的发力，只有少部分人能感知到，但是TOD的便利基本上住在其中的人都能感受到。这样更有利于在二手房市场中的普遍性溢价。

但是如果综合考虑地段、价格、产品，我个人更倾向于杭州世纪。

Question 5

﹝coco﹞提问：你好，目前有一套市区老破小，想再入手一套总价300万左右的。由于限购首付需六成，问一下卖了原有的置换一套好，还是再买一套以租养贷？另外，老破小如果赠送给直系亲属，再转卖是否有20%税费，谢谢。

答：卖掉置换还是以租养贷，主要还是看你能不能承担资金压力。

如果资金压力会比较大的话，那当然应该果断把老破小卖掉。如果以租养贷就能够基本覆盖月供，房贷压力也能够承受，那也可以寻机再卖出。

其实你的情况可以先买下置换的，再考虑要不要卖出老破小，这样会更稳妥一些。

至于直系赠与，目前是免征营业税和个人所得税的。非直系赠与再转让，必须满足满五年，而且必须是家庭唯一住房，就不需要缴纳个税。如果有一条不满足，就需要补交20%的税费。

▌杭州楼盘·词典库

▌原创推荐·问答·观点·导购

◎加入小王子的知识星球，会有更劲爆的观点。

◎想加小王子粉丝群，先加小王子个人微信号。